不動産所得の規模の判定

不動産貸付（大家さん）の規模（５棟１０部屋５０駐車場）による所得税法上の取扱いについて、ご説明します。

不動産貸付（大家さん）の規模には、事業的規模とより小さい規模（業務的規模）の２つに所得税法上の取扱いが判定されます。

区別する基準は、事業的規模であれば経営する物件が建物であればおおむね５棟以上である、又は賃貸するお部屋がおおむね１０室以上あることです。共有時には、原則として実際の室数又は、棟数により判断します。

駐車場であればおおむね５０台以上の区画があることです。（駐車場は、5台で１部屋に相当します。）

上記の規模でなければ業務的規模になります。

（様々な状況で判定が異なるので、詳細は澁谷典彦税理士事務所にご相談下さい。）

 

国税庁のHPでは

以下、国税庁のホームページから引用しました。

 

不動産の貸付けが事業として行われている場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。

（1） 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業として行われている場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

（2） 賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、不動産貸付けが事業として行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

（3） 青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。

（4） 青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合、正規の簿記の原則による記帳をおこなうなどの一定の要件を満たすことにより最高55万円の控除を受けることができます。

この55万円の青色申告特別控除を受けることができる人が電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行っている場合は、65万円の青色申告特別控除が受けられます。

なお、それ以外の場合の控除額は最高10万円となります。

根拠法制等
所法26、51、57、64、措法25の2、所基通26-9

 

まとめ

表にまとめますと、以下のようになります。

＜＜　不動産貸付けの規模による所得税法上の取扱いの差異　＞＞

項目		事業的規模	業務的規模
資産消失	取壊し 除却 減失等	損失の生じた年分の必要経費に算入されます。（所法51①）	損失の生じた年分の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。（所法51④）
	災害等	1.損失の生じた年分の必要経費に算入されます。（所法51①） 2.被災事業用の損失の繰越控除の適用があります。（所法70②③）	1.雑損控除の適用があります。（所法71） 2.選択により損失の生じた年分の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入することができます。
貸倒損失		賃貸料等の回収不能による損失は、損失の生じた年分の必要経費に算入されます。（所法51②）	賃貸料等の回収不能による損失は、その収入の生じた年分に遡って、収入金額がなかったものとみなされます。（所法64①）
青色事業専従者給与・事業専従者控除		必要経費に算定できます。	適用はありません。
青色申告特別控除		一定の場合に、最高65万円の青色申告特別控除を適用できます。（措法25の2③④⑥、措規9の6）	10万円の青色申告特別控除を適用できます。（措法25の2①） ただし、55万円（又は、65万円）の青色申告特別控除を適用した事業所得者が不動産所得を有する場合には、その不動産所得を含めて55万円（又は、65万円）の青色申告特別控除の適用ができます。
確定申告税額の延納に係る利子税		不動産所得に対応する部分は、必要経費となります。（所法45①二、所令97①）	必要経費になりません。（所法45①二）
損益通算		損失の金額は、損益通算をすることができます。（所法69①） ただし、その損失の金額のうち土地等を取得するために要した負債の利子額に相当する部分の金額については、損益通算の対象としません。 （措法41の4）	同　左