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所長の熱血ブログ

海外不動産による節税②(詳細)

2019.01.24

日本の不動産価値に占める土地と建物の評価比率は、
土地:建物=8:2

アメリカを例とすると、土地と建物の評価比率は、
土地:建物=2:8

と言われています。

このように、海外では建物価値の方が高く評価されるのが一般的です。

減価償却は建物部分に対してかかるため、海外の不動産を持っていた方が日本の不動産を持っているよりも高い節税効果が期待されます。

また、日本では築年数の古い木造住宅は価格が下落しやすく、法定耐用年数以上の住宅は価値が大きく低下しているため、節税にはなっても資産価値そのものが毀損してしまうという本末転倒なことが起きやすくなっています。

一方でアメリカでは、中古住宅が不動産市場全体の8割を占めるため、築年数の古い物件であっても、メンテナンスがされていれば資産価値は下がらず、むしろ値上がりすることもあります。

日本の居住者の場合、アメリカでの不動産所得であっても、日本での確定申告が必要となりますが、日本の税制では、築22年を超えた法定耐用年数以上の木造住宅は4年間での加速度償却が認められているため、所得の高い人ほど大きな節税効果が期待できます。

加速度償却とは、通常より短期間で資産の減価償却を行う方法です。

資産の耐用年数は税務上決められており、住居用の木造建物の耐用年数は22年です。

耐用年数を過ぎた中古資産を取得する場合、原則として残りの利用可能期間を見積もり、何年で償却するかを決めます。

ただし、耐用年数に20%をかけた年数という簡便な方法も認められています。

 

これらをふまえ、具体例を使った詳しい説明は次回行います。

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